土增清算如何

土地增值税（土增税）清算是指房地产开发企业在项目完成后，根据相关税法规定，对土地增值税进行核算和缴纳的过程。以下是土增税清算的基本流程：

清算条件

房地产开发项目全部竣工并完成销售；

整体转让未竣工决算的房地产开发项目；

直接转让土地使用权；

其他省（直辖市）税务机关规定的情形。

清算流程

提出申请：项目符合清算条件时，纳税人向税务机关申请清算；

测算：进行土地增值税的初步测算；

鉴证报告和申报表：找税务师事务所协助出具鉴证报告和申报表，需多轮沟通以满足税务部门要求；

提交资料：将鉴证报告和其他相关资料提交税务局；

审核：税务局组织清算小组进行审核，期间可能需要多次沟通；

认可数据：税务局审核完毕，认可纳税人申报的数据或税务局清算出来的数据；

通知缴税：税务局下发缴税通知单，纳税人需在规定时间内缴纳税款；

完成清算：缴纳税款后，土地增值税清算流程结束。

计算方法

甲计算法：分别计算各房开产品的增值额与扣除项目金额；

乙计算法：统一核算整个开发项目的增值额与扣除项目金额。

扣除项目

可以扣除拆迁支付的安置费等相关费用；

搬迁收入和支出在搬迁期间不计入当期应纳税所得额，完成搬迁后进行汇总清算。

纳税期限

纳税人应在满足条件之日起90日内办理清算手续。

其他注意事项

房地产开发企业应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；

对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；

对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率。

请根据具体情况遵循当地税务机关的具体规定和流程进行土地增值税清算。需要注意的是，税法的解释和实施可能会有更新，因此建议联系当地税务机关或专业税务顾问获取最新信息